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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

前所未有的考验—浅谈中新社在汶川大地震中的图片报道******

　　宗金柱

　　一场建国以来等级最高的大地震，把巨大的灾难降临在毫无准备的数百万民众身上，也把毫无准备的我们引入一场规模空前的新闻大战中，说毫无准备其实并不完全属实，中新社摄影部在四年前就专门成立了一个突发事件报道组，以应对近年越来越频繁发生的突发事件，四年来的报道经历曾经使我们过早地得出一个结论：以目前的准备，我们已足以驾轻就熟地应对中国境内发生的任何突发事件。然而，汶川大地震使我们经受了一次前所未有的考验。从图片报道取得的成绩来看，虽然总体上赢得了胜利，但我们赢得并不轻松。尘埃落定之后，我们理应做一个回顾：我们是如何组织策划这次特大突发事件报道的？其中有什么规律可循？我们从中获得了什么样的经验教训？

　　倾全力于一隅

　　汶川地震的破坏规模之巨大、影响范围之广泛、持续时间之漫长、地域灾情之特殊，都是前所未有的。与之相应，中新社领导层审时度势，在整个战役报道中投入的人力物力也是前所未有的，在图片报道上更是倾全力于一隅。

　　5月12日下午地震发生后，根据社委会的指示，摄影部立即成立了由王瑶副总编和宗金柱、任海霞组成的图片报道应急指挥小组，具体负责统筹协调前后方的图片报道事宜。当务之急是如何在最短的时间内投入足够的报道力量，在第一时间到达现场。对摄影记者来说，到达现场就意味着成功的一半甚至更多。

　　在地震发生地，四川分社和重庆分社的摄影记者已在第一时间出动，冒着余震的危险发回首批反映成都及附近地区灾情的照片。但分社的人手远远不够，需要更多的摄影记者前往支援，而且，重中之重是尽快把记者派到灾情最严重的地区。

　　然而，总社摄影部却面临着一个困难：部门所有14名摄影记者中，有9人正在外地出差，在京的摄影记者又大都是女性，而且各有采访任务在身，只有一人——恰好是曾经采访过丽江大地震的邹宪——可以立刻动身前往地震灾区。经过短暂而紧张的准备，他和《中国新闻周刊》的摄影记者刘震一起出发了。随后，其他在京记者也被动员起来，做好随时出发的准备。出差在外的总社摄影记者和国内各分社的摄影记者也得到了消息，纷纷打来电话请战。

　　第二个从远道赶往四川的是广东分社摄影记者陈文，他在地震第二天上午跟随一架运送救灾物资的飞机飞往灾区，出发前主动打电话向总社报告行程，摄影部当即指示其留在成都，加入刚刚成立的前方地震报道组。接着，刚刚从美国分社调回总社的老摄影记者贾国荣从北京出发了，刚刚在珠峰完成奥运火炬传递报道任务的年轻摄影记者盛佳鹏从拉萨出发了……

　　13日，摄影记者邹宪、郭晋嘉抵达被地震夷平的北川县城，在通讯中断的情况下，设法发回首批反映重灾惨况、部队救援、温总理视察的照片；另一名摄影记者刘震正与同行的文字记者一起冒着生命危险，在泥石流频发的山路上徒步赶往汶川；同时，总社摄影部与一名军方通讯员取得联系，以国内媒体中最快的速度发来空降兵在汶川准备实施空降的照片。15日上午，长时间与总社和前方指挥部失去联系的两名摄影记者先后从空中和陆路到达核心灾区——汶川县城和映秀镇，他们成为全国新闻媒体中最早赶赴震中灾区的摄影记者之一。

　　随后，更多的摄影记者从总社和分社赶来。在不长的时间内，我社迅速集中了15名摄影记者，多批次开往汶川、北川、都江堰、绵阳、绵竹、卧龙、青川、理县等重灾区，不断拓宽报道规模，深化报道主题。

　　在社领导的统筹安排下，我社在摄影采访力量的投入上充分把握报道节奏，采取了先重后轻、逐次投入、轮番上阵的办法，既注意集中力量，又没有一下子把力道用尽，从而保证了报道的持续高效。在分批轮换中，全社的男性摄影记者几乎全部轮战一遍；王瑶副总编和郭晋嘉则是全国媒体中到灾区采访的少数女摄影记者之一。面对残酷的灾情和万分艰苦的采访，他们以实际行动表现出忘我的职业精神和献身精神。

　　我们不会忘记，本社的文字记者在采写大量文字稿件的同时，也在力所能及的范围内拍摄了大量的现场照片，发挥了独特的作用。此外，还有为数众多的摄影通讯员和签约摄影师，也是我社抗震救灾报道的重要组成部分，他们在关键时刻成为一支有力的支援队伍。

　　六个和一百个

　　无论从报道规模还是报道方式来说，中新社在汶川大地震中的作为皆可称得上一场全方位的立体作战，国内外各分社都直接或间接地投身其中，发稿数量创下空前的历史记录。据统计，在地震发生后的几周内，全社所发相关图片的数量呈爆炸式增长，导致高峰时的单日发稿量达到平时的8倍以上。每天向总社摄影部上传图片稿件的，除了100多名本社摄影记者和文字记者之外，还有数以百计的与中新社签约的摄影师。

　　然而，作为全社图片发稿中枢的摄影部编辑组，连同部门负责人加起来却只有6名编辑(签稿人)，他们面临的巨大压力可想而知。本来平时值班就是“一个萝卜一个坑”，毫无调整余地，每逢有人生病或休假，其他人就不得不加班加点，但也尚可勉强支撑。此次遇到这种特大规模的突发事件，人手不足的问题立即严重凸显出来，陷入捉襟见肘的窘境。

　　地震发生当日，摄影部对图片编辑的值班班次和值班时间进行了大幅度调整，单人班一律改为双人班，夜班时间大大延长，个人工作量比平时增加了一倍以上。令人感动的是，每到关键时刻，我们中新社人总能发扬“特别能吃苦，特别能战斗”的奉献精神，前方记者如此，后方编辑也不例外。每天，他们既要废寝忘食地处理海量的来稿，又要与前方记者进行千头万绪的协调，并随机处置各种突然出现的紧急情况。

　　编辑组每天要做的另一项重要工作是盘点当日报道，总结工作中存在的问题，并对次日报道作出安排。主要是根据灾区形势的发展，提醒记者对报道重点做必要的调整，如搜救工作进入第十天时，被埋者生还的希望越来越渺茫，报道中要体现这种阶段性变化。由于灾区的通讯中断，前后方的联系非常困难，电话打不通，就采取发短信的办法，把社领导的指示、新的报道意图以及最新信息通知前方记者，他们在新的地点找到信号开机时就可以看到。

　　最初几天，稿件传输遇到极大的困难，有时是因为找不到无线通讯信号，有时是为了节省海事卫星电话的电池，记者只能放弃正常的传稿程序，用尽量短的时间把所有照片一次性发送到摄影部的公共电子信箱，其中许多照片没有完整的图片说明。编辑们不得不一张张查找资料、补写说明，然后再一张张上传到采编系统。这不仅大大增加了劳动强度，而且导致夜班编辑无法与美国分社签稿人正常交接班，常常是工作到凌晨二、三点甚至通宵，才能处理完信箱中的所有稿件。在最紧张的日子里，有的人平均每天工作17个小时以上。

　　据统计，在震后一个月的时间里，摄影部签发的地震报道图片超过一万幅(其中对境外发通稿照片2300幅)，接近全年发稿量的三分之一，而且其它各项工作并没有受到地震报道的影响。同时，我们在百忙中还参与主办了在境外(土耳其)举行的首个抗震救灾展览，参与组织策划了我社主办的“四海同心——海外华人华侨情系四川地震灾区活动”，并为出版抗震救灾画册和举办展览进行了大量的准备工作。

　　以策划取胜

　　在数码相机、互联网充分普及和交通高度发达的时代，拍摄突发事件照片已经不是少数摄影记者的专利，一个新闻单位要想在激烈的竞争中胜出，必须在报道策划上下工夫。策划出精品，策划出实效，策划出独家照片。当然，突发事件的不可预知性，决定了任何新闻单位都不可能在第一时间进行完善的报道规划，但随着态势的发展而及时调整报道策略，从宏观和微观两方面进行整体策划，却是完全可以做到的。

　　关于宏观策划，我社此次在指挥机制上开创了一个新的模式，即首次在前方设立了应急报道指挥部，为赢得这次重大战役性报道提供了可靠的保证，为今后的特大突发事件报道积累了宝贵的经验。以下仅从微观角度谈一下汶川地震中的图片报道策划。

　　——题材策划：寻找热点盲区。

　　汶川大地震波及面非常广泛，各家媒体在报道人员救助这一共同热点时，必有一些被忽略的“热点盲区”，及时抓住别人一时没有注意到的热点题材加以报道，是避免题材“同质化”的法宝。地震报道初期，我社摄影部早早就把目光投向了卧龙的国宝大熊猫，经过一番周折，终于以领先国内媒体两天的时间差，最先报道了《地震中抢救国宝大熊猫》这一世界关注的题材，成为广受用户欢迎的独家照片。后来，我社摄影记者任晨鸣再赴卧龙、雅安，跟踪拍摄了“失踪大熊猫被找到”和“卧龙大熊猫转移安置”等照片，形成一组完整的报道。

　　再如我社记者贾国荣率先发出的“北川堰塞湖存在引发洪水危险”一组图片，也是利用了相对盲区而打了一个时间差，最早报道这一热点问题。其实，所谓“盲区”都是相对的，在新闻事件的演变中，会形成一个个阶段性的新热点，能够在新的热点刚形成时比别人发现早一点，就是成功的策划。

　　——角度策划：不忘自家面目。

　　国内各家媒体对汶川地震的报道，在关注共同热点的同时，又在报道角度的策划上各有侧重，因为读者不同，品位各异，这种策划必然带有浓厚的“受众意识”。作为中新社的摄影记者，我们理应特别关注与海外有关的报道题材，从海外读者的阅读需求来选择报道角度。第一拨摄影记者到达地震灾区后，摄影部反复向他们强调，在第一时间报道灾情的同时，要特别注意外籍和港澳台人士的行踪。我们率先发出了外国旅游团被营救转移等照片，并提示记者关注60名台湾游客被困的情况，可惜未能拍到。此外，外国救援队开展救助活动、国际救援物资抵达灾区等，也是我们关注的重点。

　　——深度策划：用镜头深挖故事。

　　即使在汶川地震这种特大突发事件中，摄影记者也面临着激烈的“同场竞争”，此时的报道影像策划显得尤为重要。同样的题材如何拍出特色？如何运用摄影语言扩充报道的深度和广度？是影像策划中的重中之重。地震发生后第二天，针对发回的图片中存在的重面不重点的问题，我们在与前方记者的沟通中强调了“抓细节、抓故事、突出人情味”的重要性，从而扭转了浮光掠影式的泛泛报道。在后来的报道中，前方记者始终贯彻了这一策划意图，通过耐心地跟踪救助被困人员的全过程，拍摄到多个被困人员奇迹获救以及与亲人劫后重逢的感人场面，增加了图片报道的深度和分量。

　　——时效策划：当面抢到的第一。

　　网络时代，真正的独家报道已不多见，媒体竞争更多地体现在时效的拼抢上。在汶川地震的图片报道中，我社创造了不少时效上的“第一”，其中最值得称道的一个“第一”来自策划：在所有媒体都预先知道的全国哀悼日报道中，摄影部出动三名采编人员，通过紧密配合，第一个发出了《天安门广场首次为普通民众降半旗》的历史性照片，上了众多门户网站的头条。

　　回顾这次汶川大地震的报道，所有的经验教训将被我们铭记。我们相信，下一次将做得更好。尽管不希望出现这样的灾难，但作为新闻工作者，我们必须时刻准备着。

　　(历史资料)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）